Depois do RET, a dúvida tributária mais frequente entre construtoras é escolher entre Lucro Presumido e Lucro Real. Não existe um regime melhor para todos: a resposta depende da margem, da estrutura de custos, do volume de receita e do perfil de cada empreendimento. Errar aqui significa pagar tributo a mais ou assumir risco fiscal.
Lucro Presumido: simplicidade com base estimada
No Lucro Presumido, a base de cálculo de IRPJ e CSLL vem da aplicação de um percentual de presunção sobre a receita, sem olhar o lucro efetivo. Na atividade imobiliária, na venda de imóveis construídos pela própria empresa, aplicam-se em regra as presunções de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL sobre a receita.
PIS e COFINS, no presumido, seguem o regime cumulativo, com alíquota conjunta de 3,65% e sem direito a crédito sobre insumos.
As vantagens são a simplicidade, a previsibilidade e o menor custo de conformidade. O regime fica atrativo quando a margem real é maior que a presumida.
Lucro Real: tributa o resultado efetivo
No Lucro Real, IRPJ e CSLL incidem sobre o lucro contábil ajustado, ou seja, sobre o resultado que a empresa de fato apurou. PIS e COFINS seguem o regime não cumulativo, com alíquotas maiores, mas com direito a crédito sobre determinados custos e insumos.
A vantagem é pagar sobre o lucro real, o que compensa quando a margem está apertada, quando há prejuízo a compensar ou quando os créditos de PIS/COFINS são relevantes.
Os critérios de decisão
Para escolher com segurança, vale pesar:
- margem do empreendimento: margem alta tende a favorecer o presumido; margem baixa, o real;
- estrutura de custos e créditos: muitos insumos creditáveis pesam a favor do real;
- volume de receita, já que há limite de faturamento para optar pelo presumido;
- existência de prejuízos fiscais a compensar;
- comparação com o RET, quando houver patrimônio de afetação.
O limite do Lucro Presumido
O Lucro Presumido está disponível para empresas cuja receita bruta anual respeita o limite legal (hoje, R$ 78 milhões no ano-calendário anterior, ou o limite proporcional para quem inicia atividade). Acima disso, ou em situações específicas previstas em lei, a empresa fica obrigada ao Lucro Real.
Um exemplo para fixar a diferença
Pense numa construtora com receita de R$ 10 milhões na venda de imóveis. No Lucro Presumido, a base de IRPJ seria 8% (R$ 800 mil) e a de CSLL, 12% (R$ 1,2 milhão), e sobre elas incidem as alíquotas desses tributos; o PIS/COFINS cumulativo seria 3,65% sobre a receita (R$ 365 mil). A conta independe do lucro efetivo.
Agora suponha que essa mesma empresa teve margem real baixa no período, por estouro de custos. No Lucro Real, IRPJ e CSLL incidiriam sobre o lucro efetivo (pequeno), e o PIS/COFINS não cumulativo, ainda que com alíquota maior, permitiria créditos sobre insumos. Nesse cenário de margem apertada, o Real tende a sair na frente.
Inverta a situação: com margem real alta, a presunção de 8% e 12% provavelmente ficaria abaixo do lucro efetivo, e o Presumido seria mais vantajoso. É essa sensibilidade à margem que torna a decisão um exercício de simulação, e não de regra fixa. O que decide não é a alíquota isolada, e sim a carga total que cada regime gera no seu caso.
Por que simular é indispensável
A diferença de carga entre presumido e real pode ser grande, para mais ou para menos, dependendo do projeto. Por isso a decisão não deveria ser tomada por hábito nem copiando o ano anterior. O certo é simular os cenários com os números reais do empreendimento: orçamento, margem projetada, créditos disponíveis e cronograma de receita.
Quando há incorporação com afetação, a simulação precisa incluir o RET na comparação. Muitas vezes ele vence os outros dois.
A escolha é anual e estratégica
A opção pelo regime costuma ser definida no início do ano-calendário e vale para todo o exercício. Isso reforça o peso do planejamento: uma boa decisão tomada em janeiro pode representar uma economia relevante ao longo do ano inteiro.
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