Reforma Tributária: o que muda para a construção civil

A reforma tributária do consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, é a maior mudança no sistema tributário brasileiro em muitos anos. Para a construção civil e o setor imobiliário, que são intensivos em capital, têm ciclos longos e cadeias complexas, entender os impactos virou parte da estratégia.

O que muda: do modelo atual para o IVA dual

Os tributos sobre consumo (PIS, COFINS, ICMS e ISS) serão substituídos por um IVA dual, formado por dois tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal;
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência compartilhada entre estados e municípios.

O modelo se apoia na não cumulatividade plena: o tributo pago nas etapas anteriores gera crédito, e a tributação se concentra no destino do consumo. Há ainda a previsão do Imposto Seletivo sobre bens e serviços específicos.

A transição é longa

A mudança não acontece de uma vez. Existe um período de transição que se estende pelos próximos anos, com convivência entre o sistema antigo e o novo, alíquotas-teste e migração gradual até a plena vigência do IBS e da CBS. Para empreendimentos de ciclo longo, isso quer dizer projetos que vão atravessar os dois regimes, o que exige planejamento desde já.

O regime específico do setor imobiliário

A legislação reconheceu as particularidades das operações imobiliárias e criou um regime específico para o setor, que abrange atividades como incorporação, construção e locação. Entre os mecanismos previstos estão redutores e tratamento diferenciado de alíquota, justamente porque a base imobiliária tem características distintas do consumo de bens e serviços em geral.

O detalhamento desse regime e seus percentuais são o ponto que cada empresa deve acompanhar de perto, porque definem a carga efetiva sobre vendas e locações.

Impactos práticos para construtoras e incorporadoras

• créditos sobre insumos: a não cumulatividade plena tende a permitir aproveitar créditos sobre materiais e serviços, o que reduz o efeito cascata e pode beneficiar o setor;
• precificação e contratos: preços e contratos de longo prazo vão precisar de cláusulas de transição e de revisão tributária;
• sistemas e processos: a apuração muda e exige adaptar ERP, parametrizações e controles de crédito;
• planejamento de empreendimentos: projetos lançados agora serão entregues já sob o novo sistema, o que afeta a projeção de margem.

Permuta, locação e operações típicas do setor

Algumas operações são tão comuns na construção que merecem atenção extra no novo modelo:

• permuta (troca de terreno por unidades): operação clássica da incorporação, cujo tratamento precisa ser observado dentro do regime específico, para a simples troca não gerar tributação indevida;
• locação de imóveis: incluída no regime específico, com regras próprias que buscam adequar a carga à natureza da atividade;
• venda de unidades: o ponto central do setor, em que o redutor e o tratamento diferenciado de alíquota tentam evitar um salto abrupto de carga.

Outro tema que chega com a reforma é o recolhimento na liquidação financeira da operação, o chamado “split payment”, que altera a mecânica de pagamento do tributo e pede adaptação de sistemas e de fluxo de caixa. No setor imobiliário, com pagamentos parcelados ao longo de anos, entender como o tributo será recolhido a cada recebimento é essencial para projetar caixa e margem. Nenhuma dessas operações deveria ser tratada no piloto automático durante a transição; cada uma pede revisão à luz da nova legislação.

O que fazer agora

Esperar a transição terminar para só então entender o assunto é a pior escolha. Recomendamos:

• mapear como cada operação (venda, locação, permuta, prestação de serviço) será tributada no novo modelo;
• revisar contratos de longo prazo e cláusulas de reajuste tributário;
• simular a carga efetiva sob o regime específico e comparar com o cenário atual;
• preparar sistemas e equipe para a nova apuração e a gestão de créditos.

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