RET na construção civil: quando realmente vale a pena

O RET (Regime Especial de Tributação) é uma forma de recolher IRPJ, CSLL, PIS e COFINS de maneira unificada nas incorporações imobiliárias. Criado pela Lei nº 10.931/2004, ele aplica uma alíquota reduzida sobre a receita mensal recebida de cada empreendimento, em vez de incidir sobre o resultado global da empresa.

Para construtoras e incorporadoras, o RET pesa direto na margem do projeto e no preço que dá para praticar na venda. Por isso vale entender bem como ele funciona antes de decidir.

O que é o RET e como ele funciona

O RET é opcional e se aplica por empreendimento, sempre vinculado ao patrimônio de afetação. Cada incorporação afetada apura seus tributos separadamente do restante da empresa: receita, custo e tributo da obra ficam apartados do caixa geral.

Na prática, a incorporadora recolhe um percentual único sobre a receita mensal recebida daquele empreendimento, em vez de calcular IRPJ e CSLL sobre o lucro e PIS/COFINS sobre o faturamento em separado. O recolhimento é feito em DARF próprio do regime.

As alíquotas do RET

• 4%: alíquota padrão, que reúne IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre a receita do empreendimento afetado;
• 1%: alíquota reduzida para projetos enquadrados em programas habitacionais de interesse social, dentro das condições previstas na legislação.

Na comparação com o Lucro Presumido e, principalmente, com o Lucro Real, esse percentual costuma ser atrativo para empreendimentos de boa margem. Ainda assim, a conta precisa ser feita caso a caso.

O patrimônio de afetação

O patrimônio de afetação é o que sustenta o regime. O terreno, as acessões e os demais bens e direitos ligados à incorporação ficam separados do patrimônio do incorporador e passam a formar um patrimônio próprio, destinado só à conclusão da obra e à entrega das unidades.

Esse mecanismo protege o comprador, já que a obra não responde por dívidas alheias ao empreendimento, e é condição para optar pelo RET. A afetação precisa ser averbada no Registro de Imóveis, e a empresa tem de manter escrituração segregada do empreendimento.

Quando o RET realmente vale a pena

O RET tende a compensar em situações como:

• empreendimentos com margem saudável e ciclo de vendas previsível;
• incorporadoras que conseguem afetar o patrimônio da obra sem prejudicar garantias;
• casos em que a carga unificada do RET fica abaixo do que se pagaria no Lucro Presumido ou Real;
• projetos de longo prazo, em que a previsibilidade do recolhimento ajuda o planejamento de caixa.

Já em empreendimentos de margem apertada, com muitos custos creditáveis ou despesa elevada, o Lucro Real pode sair mais eficiente em certos casos. A resposta varia com o projeto.

Obrigações acessórias e conformidade

Optar pelo RET não se resume a recolher o DARF. O regime exige escrituração contábil segregada do empreendimento afetado, controle das receitas recebidas mês a mês (a base de cálculo segue o caixa da incorporação) e destinação correta dos recursos da conta vinculada à obra.

A empresa também precisa manter em ordem a documentação da afetação: averbação no Registro de Imóveis, termo de constituição do patrimônio de afetação e comprovação de que os recursos do empreendimento não se misturam ao caixa geral. Numa fiscalização, é essa organização que comprova o direito à alíquota reduzida.

Os erros mais comuns são misturar receitas de empreendimentos diferentes, deixar de segregar custos, recolher em código de DARF errado ou perder o controle do que já foi reconhecido. É por isso que o RET combina bem com a estruturação em SPE: uma sociedade dedicada ao empreendimento torna a segregação natural e reduz o risco de um projeto contaminar o outro.

O que checar antes de optar

A opção pelo RET é irretratável enquanto durar a obrigação tributária do empreendimento, então a análise prévia precisa ser cuidadosa. Antes de optar, vale:

• simular RET, Lucro Presumido e Lucro Real com o orçamento e o cronograma de vendas reais;
• verificar a viabilidade jurídica da afetação e a averbação no RGI;
• estruturar a escrituração segregada e os controles por empreendimento;
• mapear as obrigações acessórias específicas do regime.

É mais um trabalho de planejamento do que de cálculo. Um erro de enquadramento pode anular a economia esperada ou virar autuação.