POC: como apurar o lucro imobiliário por obra

Poucos pontos geram tanta dúvida na contabilidade da construção quanto o momento de reconhecer a receita. O POC (Percentual de Conclusão), ou método da medição do progresso, é a saída para empreendimentos longos: em vez de esperar a entrega das chaves, reconhece-se receita e resultado conforme a obra avança.

Por que o momento da receita importa tanto

Uma incorporação pode levar 24, 36 ou mais meses entre o lançamento e a entrega. Se a empresa só reconhecesse receita na conclusão, o resultado ficaria distorcido: prejuízo aparente durante a obra e um salto de lucro no final. O POC distribui receita, custo e margem ao longo do tempo, o que reflete melhor a realidade econômica do contrato.

A base normativa

No Brasil, o reconhecimento de receita segue o CPC 47 (IFRS 15), que trata de receita de contratos com clientes, e o CPC 17, sobre contratos de construção. A questão central é definir se a receita deve ser reconhecida ao longo do tempo (over time) ou em um momento específico (point in time), conforme a transferência de controle ao comprador.

Na incorporação imobiliária brasileira, esse enquadramento depende das características do contrato. É aí que muitas empresas erram: aplicam o método errado e distorcem demonstrações e tributos.

Como o POC é calculado

A forma mais comum de medir o progresso compara o custo já incorrido com o custo total orçado:

% de conclusão = custos incorridos até a data ÷ custo total orçado do empreendimento

Esse percentual é aplicado sobre a receita total contratada para definir quanto reconhecer no período. Se a obra atingiu 40% do custo orçado, reconhece-se 40% da receita e da margem prevista.

Disso vem uma exigência básica: o orçamento da obra precisa ser confiável e estar atualizado. Um orçamento mal feito contamina todo o reconhecimento.

Os controles que sustentam o POC

Aplicar o POC com segurança exige estrutura:

• orçamento de obra detalhado e revisado periodicamente;
• apropriação correta de custos por empreendimento e por etapa;
• medições físicas que confirmem o avanço real e validem o avanço de custo;
• tratamento adequado de distratos, permutas e estoques;
• conciliação entre o avanço contábil e o avanço comercial das vendas.

Um exemplo para fixar

Imagine um empreendimento com receita total contratada de R$ 20 milhões e custo orçado de R$ 12 milhões, o que dá uma margem prevista de R$ 8 milhões. Ao fim de um período, os custos incorridos somam R$ 3 milhões. O percentual de conclusão é de 25% (3 ÷ 12).

Pelo POC, reconhece-se então 25% da receita (R$ 5 milhões) e 25% do custo (R$ 3 milhões), com R$ 2 milhões de margem reconhecida, coerente com os 25% dos R$ 8 milhões previstos. Conforme a obra avança, novas parcelas de receita e custo entram, sempre proporcionais ao progresso.

O exemplo mostra por que o orçamento precisa ser confiável. Se o custo total estiver subestimado, o percentual de conclusão fica alto demais e a empresa antecipa receita e margem que talvez não se confirmem. Quando o orçamento é revisado para cima durante a obra, o percentual recua e o resultado precisa ser ajustado. Daí a importância de revisar o orçamento com frequência e de conciliá-lo com as medições físicas.

O impacto tributário

O reconhecimento contábil pela competência do POC nem sempre coincide com a base de tributação, que pode seguir o regime de caixa ou regras específicas conforme o regime adotado (Lucro Presumido, Lucro Real ou RET). Essa diferença entre resultado contábil e base fiscal precisa ser controlada, em geral por registros auxiliares e ajustes, para a empresa não pagar tributo a mais nem a menos.

É comum ver empresas que fazem uma contabilidade impecável pelo POC e tropeçam na ponte para a apuração fiscal. O resultado costuma ser risco de autuação ou caixa preso sem necessidade.

Em resumo

Mais do que uma técnica de fechamento, o POC dá visibilidade da rentabilidade real de cada empreendimento ao longo do tempo. Bem aplicado, funciona como ferramenta de gestão. Mal aplicado, distorce resultado e tributo.