RET 4% e patrimônio de afetação: quando realmente vale a pena
Requisitos da afetação, a opção pelo RET e como projetar cenários frente ao Presumido antes do lançamento.
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Contabilidade para Incorporadoras
Cada empreendimento com a afetação certa e o lucro no lugar.
Incorporação se ganha (ou se perde) na estrutura. A A1 Conta cuida de SPE por empreendimento, patrimônio de afetação, RET 4% e reconhecimento de receita imobiliária, para você lançar sabendo a carga e blindar o resultado de cada projeto.
Sua incorporadora
O resultado aparece por empreendimento, não no mês.
Incorporação não fecha resultado mês a mês como uma empresa comum. Cada empreendimento tem seu VGV, sua afetação e seu RET, e o lucro só faz sentido olhando projeto por projeto. Quando a afetação e o RET não estão no lugar certo, você descobre tarde demais que pagou imposto a mais.
Na prática
SPE, RET e receita pela evolução da obra
A A1 Conta organiza a sua incorporadora empreendimento a empreendimento: uma SPE por projeto, patrimônio de afetação formalizado, RET de 1% e 4% sobre a receita e reconhecimento pela evolução da obra (POC). Permuta e distrato (Lei 13.786) entram contabilizados do jeito certo, sem distorcer a base do RET.
Por que a A1
Contabilidade focada em incorporação imobiliária
A gente trabalha só com construção e incorporação, e acompanha a vida de cada SPE de ponta a ponta. No fim do mês você recebe relatório por empreendimento e o dossiê GERIC pronto para o crédito na Caixa, para o banco e para o investidor.
Do lançamento ao habite-se
BPO Contábil
Tirar dúvidas no WhatsApp- Patrimônio de afetação formalizado e contabilizado por empreendimento;
- RET de 4% sobre a receita, com IRPJ, CSLL, PIS e Cofins unificados;
- Receita imobiliária pela evolução da obra (POC), com custo orçado vs. incorrido;
- SPED, EFD e obrigações acessórias de cada SPE sempre no prazo;
- Resultado por empreendimento, competência a competência;
- Permuta de terreno registrada com o custo correto, sem tributação indevida.
BPO Financeiro
Tirar dúvidas no WhatsApp- Caixa separado por empreendimento, com contas a pagar e a receber por SPE;
- Acompanhamento do VGV vendido e do estoque de unidades;
- Tratamento do distrato (Lei 13.786): retenção, devolução e reflexo no resultado;
- Relatório financeiro pronto para o banco e para o sócio investidor;
- Conciliação bancária e fluxo de caixa por projeto sempre à vista.
Folha e Obra
Tirar dúvidas no WhatsApp- Admissões, demissões e folha do canteiro de cada empreendimento;
- eSocial e DCTFWeb entregues no prazo;
- SST e segurança das equipes (laudos e exames ocupacionais);
- CNO: cadastro, manutenção e encerramento da obra;
- INSS da obra e regularização para o habite-se não travar.
Societário e Tributário
Tirar dúvidas no WhatsApp- Abertura e estruturação de SPE por empreendimento;
- Comparativo de RET, Lucro Presumido e Lucro Real antes de afetar e optar;
- Holding patrimonial para o grupo e a distribuição de lucros aos sócios;
- Entrada de investidores e prestação de contas com estrutura limpa;
- Preparação para a Reforma Tributária (IBS e CBS) na incorporação.
Contabilidade estratégica para quem projeta e constrói
Registro no CRC, mais de uma década no setor e domínio do RET, do patrimônio de afetação e do dossiê para banco.
Contadora responsável: Ariane Barbosa - CRC SP-339380/T-MG · A1 Conta - Contabilidade para Construção Civil
CNPJ 54.036.453/0001-05 - CRC-MG 018242/O-0
Direto do nosso blog
Artigos práticos sobre afetação, RET, permuta e receita imobiliária para incorporadoras.
Permuta e reconhecimento de receita: o que a incorporadora não pode errar
Permuta de terreno, receita pela evolução da obra (POC) e o impacto na base do RET e no IRPJ.
Ler artigo →Distrato (Lei 13.786): como contabilizar sem perder margem
Regras de retenção e devolução, reflexo no resultado do empreendimento e no dossiê do banco.
Ler artigo →Perguntas comuns
O que é o patrimônio de afetação e por que ele importa na incorporação?
Afetar o patrimônio separa cada empreendimento do restante da incorporadora: o terreno, as contas e o resultado da obra ficam apartados e blindados de outros riscos da empresa. Além de proteger o comprador, a afetação é o que abre a porta para o RET, com alíquota única de 4% sobre a receita do empreendimento. Avaliamos e formalizamos a afetação antes do lançamento.
Quando o RET 4% vale a pena para a incorporadora?
O RET é o Regime Especial de Tributação para incorporações com patrimônio de afetação: 4% sobre a receita mensal do empreendimento, unificando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Na maioria dos empreendimentos de venda ele reduz a carga frente ao Lucro Presumido. Montamos o comparativo de RET, Presumido e Real por empreendimento antes de afetar e optar.
Preciso de uma SPE para cada empreendimento?
Na maioria dos casos sim. A SPE (Sociedade de Propósito Específico) isola o resultado, o risco e a tributação de cada empreendimento, viabiliza o RET, facilita a entrada de investidores e dá ao banco e ao cartório uma estrutura limpa para a prestação de contas.
Como funciona a tributação da permuta na incorporação?
Permuta de terreno por unidades (área ou unidades a construir) tem tratamento próprio e impacta a base do RET e o IRPJ. Estruturamos e contabilizamos a operação para registrar o custo do terreno corretamente e evitar tributação indevida sobre o valor permutado.
Como tratar o distrato e o reconhecimento de receita imobiliária?
A Lei 13.786 (lei do distrato) fixou regras de retenção e devolução, e a receita imobiliária é reconhecida ao longo da evolução da obra (POC), não só na entrega das chaves. Ajustamos a contabilização de vendas, distratos e receita diferida para que o resultado do empreendimento e a base do RET fiquem corretos a cada competência.
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Leve a contabilidade da sua incorporadora para quem entende de RET e afetação.
Conte sobre os seus empreendimentos e veja como a A1 Conta estrutura SPE, afetação e regime para reduzir a carga e blindar a margem.
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