IBS e CBS na incorporação imobiliária: guia do novo regime

A reforma tributária criou um regime específico para operações com bens imóveis: a partir de 2027, incorporadoras, loteadoras e construtoras deixam de recolher PIS e Cofins e passam a recolher a CBS e, na sequência, o IBS com alíquota reduzida em 50%, redutores próprios de base de cálculo e regras desenhadas para o setor imobiliário. Tudo isso está nos arts. 251 a 271 da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou a Emenda Constitucional nº 132/2023. Neste artigo, explicamos como o novo regime funciona na prática e o que a incorporadora precisa decidir ainda em 2026.

O que é o regime específico de bens imóveis

O IVA dual brasileiro (IBS + CBS) tem uma alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28% o número final ainda será fixado por resolução do Senado. Aplicar essa alíquota cheia sobre a venda de um imóvel seria inviável, e por isso a LC 214/2025 reservou um capítulo inteiro para o setor.

Segundo o art. 252, entram no regime específico:

• Alienação de imóveis, inclusive por incorporação imobiliária e parcelamento do solo (loteamento);
• Cessão e ato oneroso de direitos reais sobre imóveis;
• Locação, cessão onerosa e arrendamento;
• Administração e intermediação imobiliária;
• Serviços de construção civil ou seja, a empreitada também está dentro do regime.

A permuta de imóveis ficou fora da incidência: só a torna (a parte paga em dinheiro) é tributada.

Alíquota reduzida: 50% na venda, 70% na locação

O art. 261 da LC 214/2025 garante redução de 50% da alíquota de IBS e CBS para venda, incorporação, construção civil, administração e intermediação de imóveis. Com a alíquota de referência estimada, isso significa algo entre 13,25% e 14% efetivos.

Para locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução é maior: 70%, o que leva a alíquota efetiva estimada para a faixa de 7,95% a 8,4%.

Importante: a redução incide sobre a alíquota, não sobre a base e não diminui o direito de crédito das entradas. A incorporadora que compra cimento, aço e serviços de projeto com IBS/CBS cheios aproveita o crédito integral, mesmo vendendo com alíquota reduzida.

Redutor de ajuste e redutor social: o que sai da base

Redutor de ajuste

O art. 257 criou o redutor de ajuste, um valor vinculado individualmente a cada imóvel que é abatido da base de cálculo na alienação. Na prática, ele retira da tributação o custo de aquisição do terreno que não é valor agregado pela incorporadora. Para o estoque de imóveis existente na entrada do regime, usa-se o valor de referência ou o custo de aquisição atualizado. Contrapartidas e outorgas onerosas pagas ao poder público também são deduzidas.

Redutor social

O art. 259 garante um desconto fixo na base de cálculo da primeira venda de cada unidade:

• R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo (nunca ocupado ou utilizado);
• R$ 30.000,00 por lote residencial.

O redutor social vale uma única vez por imóvel e os valores são corrigidos mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 em 2026, portanto, já estão nominalmente acima disso. Na locação residencial, há um redutor de R$ 600,00 por mês, por imóvel (art. 260). O efeito é forte em empreendimentos econômicos: em unidades de menor valor, o redutor social elimina boa parte da base tributável.

Resumo: como fica cada operação imobiliária

Operação	Redução de alíquota	Alíquota efetiva estimada*	Redutores de base
Venda de imóvel / incorporação	50%	13,25% a 14%	Redutor de ajuste + redutor social (R$ 100 mil residencial novo)
Venda de lote residencial	50%	13,25% a 14%	Redutor de ajuste + redutor social (R$ 30 mil)
Serviço de construção civil (empreitada)	50%	13,25% a 14%	—
Locação e arrendamento	70%	7,95% a 8,4%	R$ 600/mês por imóvel residencial
Administração e intermediação	50%	13,25% a 14%	—

*Sobre a alíquota-padrão estimada de 26,5% a 28%, ainda pendente de fixação definitiva. Valores dos redutores corrigidos pelo IPCA desde jan/2025.

E o RET? A janela fecha em 31/12/2028

O Regime Especial de Tributação da Lei nº 10.931/2004 não acabou. O art. 485 da LC 214/2025 garante a transição: incorporações com patrimônio de afetação e opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 continuam no regime especial durante toda a obra e a venda das unidades.

Para essas obras, a partir de 2027 a parcela de PIS/Cofins do RET é substituída pela CBS de 2,08% da receita mensal recebida ou 0,53% nas incorporações de interesse social (Minha Casa, Minha Vida). A parcela de IRPJ e CSLL (1,92% no regime geral; 0,47% no social) não muda, porque a reforma do consumo não altera a tributação da renda.

Um alerta técnico: o art. 485 trata apenas da CBS. O tratamento do IBS para obras em RET na fase 2029–2032 ainda é apontado por tributaristas como lacuna a ser regulamentada vale acompanhar. De todo modo, para incorporações que serão lançadas até 2028, afetar o patrimônio e optar pelo RET dentro do prazo tende a ser a decisão tributária mais relevante da década. Já detalhamos o funcionamento do regime no artigo RET na construção civil: quando realmente vale a pena.

Pessoa física também pode virar contribuinte

O art. 251 definiu critérios de habitualidade que alcançam o investidor pessoa física. Na locação, a PF vira contribuinte do IBS/CBS se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis e alugou mais de 3 imóveis distintos ou se, no ano corrente, a receita superar R$ 288 mil. Na venda, entra no regime quem aliena mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano, ou mais de 1 imóvel que ela própria construiu nos 5 anos anteriores. Para quem estrutura patrimônio em SPEs ou holdings, esses limites reforçam a importância do planejamento societário.

O que a incorporadora deve fazer ainda em 2026

1. Mapear o banco de terrenos e o estoque: o redutor de ajuste depende de documentação do custo de aquisição de cada imóvel;
2. Simular RET × regime regular para cada empreendimento em estudo lançamentos até 2028 têm a janela do art. 485;
3. Rever o fluxo de notas fiscais: desde janeiro de 2026 os documentos fiscais eletrônicos já destacam CBS de 0,9% e IBS de 0,1% em caráter de teste;
4. Reprecificar a tabela de vendas considerando alíquota efetiva, redutores e créditos de insumos por empreendimento.

Esse trabalho exige contabilidade por empreendimento, com custo orçado e apuração segregada exatamente o modelo que aplicamos na contabilidade para incorporadoras e na contabilidade para construtoras.

Perguntas frequentes

Quando a incorporadora começa a pagar IBS e CBS?

A CBS entra integralmente em 2027, substituindo PIS e Cofins. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2032, enquanto ICMS e ISS são reduzidos na mesma proporção. Em 2026 há apenas destaque teste de 0,9% + 0,1% nas notas, sem recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias.

A venda de imóveis paga a alíquota cheia do IVA?

Não. As operações do regime específico de bens imóveis têm redução de 50% da alíquota (venda, incorporação, construção) ou de 70% (locação e arrendamento), conforme o art. 261 da LC 214/2025.

O que é o redutor social de R$ 100 mil?

É um desconto na base de cálculo aplicado na primeira venda de imóvel residencial novo (R$ 30 mil para lote residencial), utilizável uma única vez por imóvel e corrigido mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025.

O RET vai acabar com a reforma tributária?

Não para quem correr. Incorporações com patrimônio de afetação e opção pelo RET feita até 31/12/2028 mantêm o regime durante toda a obra, com CBS de 2,08% (ou 0,53% no interesse social) no lugar do PIS/Cofins.

Quem compra terreno consegue crédito de IBS/CBS?

O terreno não gera crédito direto, mas seu custo é excluído da base de cálculo da venda pelo redutor de ajuste do art. 257, o que cumpre função equivalente ao não tributar o que não é valor agregado.

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