Desde 3 de agosto de 2026, a NF-e, a NFC-e, o CT-e e o MDF-e só são autorizados com os campos de IBS e CBS preenchidos. A regra faz parte do cronograma escalonado definido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, que substituiu a data única prevista anteriormente e criou prazos diferentes para cada tipo de documento fiscal. Para construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço de engenharia, isso significa que a adaptação não é mais um assunto de 2027: ela começou agora, pela nota de compra de materiais, e chega à nota de serviço da obra em outubro.
Por que a nota fiscal mudou em 2026
A reforma tributária criada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 está em fase de testes ao longo de 2026. Neste ano, os novos tributos convivem com o sistema atual em alíquotas simbólicas: 0,9% de CBS (federal) e 0,1% de IBS (estadual e municipal), totalizando 1% destacado nos documentos fiscais.
O ponto que alivia o caixa: quem emite os documentos com os campos corretos e entrega as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento desses valores durante o período de teste, conforme a própria LC nº 214/2025. O destaque na nota é informativo. Ele serve para o Fisco calibrar as alíquotas definitivas e para a empresa testar seus sistemas. A dispensa, porém, está condicionada ao cumprimento da obrigação acessória: quem não preencher os campos perde o benefício e se expõe a cobrança.
O cronograma oficial por tipo de documento
O Ato Conjunto nº 4/2026 organizou a obrigatoriedade em ondas. Veja as datas e onde cada uma toca o dia a dia de quem constrói:
| Data de início | Documentos | Impacto na construção |
|---|---|---|
| 3/8/2026 | NF-e, NFC-e, CT-e, MDF-e | Notas de compra de materiais e fretes já chegam com IBS/CBS destacados |
| 1º/10/2026 | NFS-e da maioria dos serviços da LC nº 116/2003 | Notas de execução de obra, projetos de engenharia e arquitetura |
| 1º/12/2026 | Locações, cobranças condominiais, plataformas digitais, bens imateriais | Holdings imobiliárias que recebem aluguéis |
| 1º/1/2027 | Todos os documentos do Simples Nacional | Empreiteiras e prestadores optantes do Simples |
Um detalhe técnico importante: a obrigatoriedade se vincula à data do fato gerador da operação, não à data de emissão do documento. Uma medição de setembro faturada em outubro entra na regra nova. Sistemas de gestão precisam amarrar a validação à data da operação.
O que muda na prática para quem constrói
Compras de materiais (desde agosto): As notas dos seus fornecedores de cimento, aço e acabamento já vêm com IBS e CBS destacados. Esses valores alimentam o histórico que vai definir seus créditos no regime definitivo, e vale conferir se o financeiro está registrando os destaques corretamente. Explicamos a lógica de créditos no post sobre split payment e créditos de IBS e CBS na construção civil.
Nota de serviço da obra (a partir de outubro): Execução de obra, administração, empreitada e projetos entram na segunda onda. A prefeitura que emite sua NFS-e precisa estar no padrão nacional, e o seu cadastro (CNAE, item da lista de serviço, regime) precisa estar coerente. Inconsistência de cadastro é a principal causa de nota travada.
Locação de imóveis (a partir de dezembro): Holdings que recebem aluguéis passam a destacar IBS/CBS nos recibos de locação na terceira onda. Quem estruturou patrimônio em holding deve revisar o fluxo de faturamento. Tratamos do tema em locação de imóveis e holdings na reforma tributária.
Simples Nacional (só em 2027): Empreiteiras optantes ganharam fôlego até 1º de janeiro de 2027. Ainda assim, quem presta serviço para tomadores do regime regular deve sentir a pressão dos clientes por notas adaptadas antes disso.
Quanto aparece na nota: simulação
Imagine uma construtora no Lucro Presumido que emite, em outubro de 2026, uma NFS-e de medição de R$ 250.000:
- CBS destacada (0,9%): R$ 2.250
- IBS destacado (0,1%): R$ 250
- Total destacado: R$ 2.500
Se a empresa cumprir as obrigações acessórias do período, esses R$ 2.500 não são recolhidos: a nota apenas informa os valores. Se os campos não forem preenchidos ou as declarações não forem entregues, a dispensa cai e o valor passa a ser devido, com os acréscimos legais. Em um contrato de R$ 10 milhões medidos ao longo de 2026 e 2027, o erro operacional repetido vira um passivo de dezenas de milhares de reais que simplesmente não precisava existir.
Rejeição suspensa não é prazo adiado
No fim de julho, o Ato Técnico Conjunto CGIBS/RFB nº 1, de 31 de julho de 2026, ajustou as regras de validação e suspendeu a rejeição automática de parte dos documentos emitidos sem os novos campos. Isso evitou um apagão de notas na primeira semana de agosto, mas não mudou a obrigação: os campos continuam obrigatórios nas datas do cronograma, e a Receita anunciou um programa de conformidade com possibilidade de autorregularização para quem errar no começo.
A fiscalização começa pedagógica, mas o histórico de emissão de 2026 será a base do regime definitivo. Três frentes merecem atenção imediata:
- Sistemas: ERP e emissor de notas atualizados para os leiautes da reforma (Nota Técnica 2025.002 e seguintes);
- Cadastros: CNAE, itens da LC nº 116/2003 e regime tributário coerentes entre si;
- Rotina fiscal: conferência dos destaques nas notas de entrada e de saída, porque são eles que vão sustentar seus créditos e sua alíquota efetiva no futuro.
Cada empresa do setor tem um desenho próprio (obra por empreitada, incorporação com RET, holding patrimonial, projeto de engenharia), e cada desenho entra no cronograma por uma porta diferente. É esse enquadramento que define o que a sua nota precisa conter a partir de outubro. A equipe da A1 Conta faz esse mapeamento para construtoras e incorporadoras: revisão de cadastros, parametrização do emissor e rotina de conferência dos destaques de IBS e CBS.
Perguntas frequentes
Minha nota pode ser rejeitada se eu não preencher os campos de IBS e CBS?
Em parte dos documentos, a rejeição automática foi suspensa pelo Ato Técnico Conjunto nº 1/2026. Mas a obrigação permanece: a falta dos campos pode gerar cobrança dos valores de teste e penalidades depois, além de comprometer seu histórico para o regime definitivo.
Preciso pagar os 0,9% de CBS e 0,1% de IBS em 2026?
Não, desde que a empresa emita os documentos com os campos corretos e entregue as obrigações acessórias. A LC nº 214/2025 dispensa o recolhimento no período de teste para quem cumpre essas condições.
Quando a NFS-e da minha obra passa a exigir os campos?
A partir de 1º de outubro de 2026 para a maioria dos serviços da LC nº 116/2003, incluindo execução de obra e projetos de engenharia. Vale confirmar o item de serviço específico do seu contrato, porque alguns grupos ficaram para dezembro.
Sou do Simples Nacional. O cronograma me afeta?
A obrigatoriedade para o Simples começa em 1º de janeiro de 2027. Ainda assim, clientes do regime regular podem exigir adaptação antes, e o período até lá é a janela ideal para atualizar sistema e cadastros sem pressa.
Holding de aluguel também precisa destacar IBS e CBS?
Sim. Locações, cessões e arrendamentos entram na onda de 1º de dezembro de 2026. Holdings imobiliárias devem revisar o fluxo de emissão dos recibos de aluguel antes dessa data.
O destaque de 1% muda o preço dos meus contratos?
Em 2026, não: o valor é informativo e dispensado de recolhimento para quem cumpre as obrigações. Mas os dados coletados neste período vão calibrar as alíquotas definitivas, e contratos longos já devem prever cláusulas de reequilíbrio para a transição.
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