Quanto vai custar construir depois da reforma tributária? Essa é, hoje, a pergunta mais repetida nas reuniões de diretoria de construtoras e a resposta honesta é: depende de decisões que a sua empresa pode tomar agora. A alíquota padrão do novo IVA, estimada entre 26,5% e 28%, assusta à primeira vista. Mas a construção civil tem redução de 50% na alíquota e passa a aproveitar créditos amplos sobre materiais e serviços, o que muda completamente a conta. Neste artigo, mostramos de onde vem cada número e simulamos o efeito real no custo de uma obra.
De onde vem o medo dos 28%
A Lei Complementar nº 214/2025 criou a CBS e o IBS, que substituem PIS, COFINS, ICMS e ISS até 2033. A alíquota padrão combinada ainda será fixada pelo Senado as estimativas oficiais e de mercado variam de 26,5% a 28%. Só que esse número não é o da construção: os serviços de construção civil integram o regime específico de operações com bens imóveis (art. 252, V, da LC 214/2025) e têm redução de 50% da alíquota, o que leva a carga estimada para a faixa de 13,25% a 14%.
Comparar esse percentual com o ISS de 2% a 5% mais PIS/COFINS de hoje, porém, é comparar laranjas com bananas. O sistema atual é cumulativo: o imposto pago no cimento, no aço e na locação da grua vira custo e “entra” no preço. No novo sistema, tudo isso volta como crédito. O que importa não é a alíquota nominal é a carga líquida depois dos créditos.
A conta que poucos estão fazendo: créditos
Geram crédito integral de IBS/CBS para a construtora: materiais de construção, locação de máquinas e equipamentos, subempreitadas contratadas de PJ, projetos, transporte, energia e combustíveis. Fica de fora o item mais sensível do setor: a folha de pagamento não gera crédito, porque salário não é operação tributada.
É aqui que a reforma redesenha a competitividade: duas construtoras com o mesmo preço de venda podem ter cargas efetivas muito diferentes, conforme o mix entre mão de obra própria, subempreitada e materiais.
Simulação: obra de R$ 10 milhões
Considere uma obra com receita de R$ 10 milhões e custo direto de R$ 7 milhões, no regime pleno (2033), com alíquota de referência de 28% e redução de 50% na saída (14%):
| Item | Valor | Gera crédito? | Crédito estimado (28%) |
|---|---|---|---|
| Materiais de construção | R$ 3.150.000 (45%) | Sim | ≈ R$ 882.000 |
| Mão de obra própria (folha) | R$ 2.800.000 (40%) | Não | — |
| Subempreitadas e serviços PJ | R$ 700.000 (10%) | Sim (alíquota reduzida do fornecedor) | ≈ R$ 98.000 |
| Outros custos (locações, energia) | R$ 350.000 (5%) | Sim | ≈ R$ 98.000 |
| Débito na saída (14% × R$ 10 mi) | R$ 1.400.000 | ||
| Créditos totais | ≈ R$ 1.078.000 | ||
| IBS/CBS líquido a recolher | ≈ R$ 322.000 (3,2% da receita) | ||
Simulação simplificada, com valores estimados e alíquotas ainda pendentes de fixação definitiva. O crédito de subempreitada considera fornecedor no regime regular com redução de 50%.
O mesmo exercício com 60% de mão de obra própria eleva o imposto líquido para perto de 6% da receita quase o dobro, sem mudar uma vírgula no preço de venda. Entidades do setor projetam elevação de custos de obra de até 20% nos cenários sem gestão de créditos e sem repasse; com planejamento, o efeito pode ser drasticamente menor.
Orçamento de obra virou ferramenta tributária
Se a carga depende do mix de custos, o orçamento por obra deixa de ser só uma peça de engenharia e vira instrumento de decisão tributária. Três frentes para atacar em 2026:
- Reveja o make-or-buy: equipe própria versus subempreitada formalizada muda a base de créditos a conta precisa incluir encargos, produtividade e agora o IVA;
- Formalize a cadeia de fornecedores: crédito condicionado ao recolhimento do fornecedor significa que informalidade vira custo direto seu;
- Meça o custo por m² com visão fiscal: quem já apura resultado por obra, como mostramos em Custo por m² e margem: como medir o resultado de cada obra, sai na frente para simular cenários.
Perguntas frequentes
A construção civil vai pagar 28% de imposto?
Não. Os serviços de construção civil têm redução de 50% da alíquota de IBS e CBS pelo regime específico de bens imóveis da LC 214/2025 carga nominal estimada de 13,25% a 14%, antes dos créditos. A carga líquida final depende do mix de custos de cada obra.
Materiais de construção geram crédito?
Sim, integralmente. Cimento, aço, acabamentos, locação de equipamentos e serviços tomados de PJ geram crédito de IBS/CBS, desde que o fornecedor recolha o tributo. A redução de 50% na saída não diminui o crédito das entradas.
Por que a mão de obra própria pesa mais no novo sistema?
Porque salários não geram crédito de IBS/CBS. Obras intensivas em mão de obra própria têm base de créditos menor e, portanto, carga líquida maior do que obras com mais materiais e subempreitadas formalizadas.
Quando essas regras começam a valer?
A CBS substitui PIS/COFINS em 2027; o IBS entra gradualmente entre 2029 e 2032; o regime pleno chega em 2033. Em 2026 já há destaque teste de 0,9% + 0,1% nas notas fiscais.
Dá para saber hoje o impacto na minha construtora?
Dá e é recomendável. Com o orçamento das obras em andamento e o mix de custos da empresa, é possível simular a carga líquida em cada fase da transição e reprecificar propostas antes da concorrência.
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