Alíquota da CBS 2027: quanto a construtora vai pagar?

A alíquota de referência da CBS é o percentual que a Contribuição sobre Bens e Serviços vai cobrar a partir de 1º de janeiro de 2027, quando o PIS e a COFINS deixam de existir. Ela é calculada pelo Tribunal de Contas da União (TCU) e fixada por resolução do Senado. Na construção civil, as operações com bens imóveis e os serviços de construção pagam metade desse percentual, por causa da redução de 50% prevista no art. 261 da Lei Complementar nº 214/2025.

O prazo do TCU para enviar o cálculo ao Senado termina em 30 de outubro de 2026. Depois disso, os senadores têm até 15 de dezembro para aprovar o número. Faltam, portanto, poucas semanas para a construtora saber quanto vai pagar sobre a receita de 2027. E os contratos de obra que vão atravessar a virada do ano já estão sendo assinados agora.

Quem define a alíquota e em que prazo

O rito foi criado pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e detalhado na LC nº 214/2025. Em 2026, primeiro ano do processo, a lei permitiu prorrogar cada etapa em 45 dias. O calendário ficou assim:

• 14 de setembro: a Receita Federal entregou ao TCU o modelo de cálculo, sem divulgar um percentual;
• 30 de outubro: o TCU homologa os cálculos e envia a proposta ao Senado (a Resolução TCU nº 388/2026 disciplina esse procedimento);
• 15 de dezembro: o Senado fixa a alíquota de referência que vale a partir de janeiro.

O TCU não escolhe o percentual. O papel dele é técnico: validar a metodologia, que busca manter em 2027 a carga média que os tributos substituídos pela CBS tiveram entre 2012 e 2021. Em outras palavras, o percentual sai de uma conta sobre a arrecadação dos últimos anos, e o espaço para negociação política é pequeno.

Quanto deve ser a CBS em 2027?

Ainda não há número oficial. As estimativas publicadas na imprensa ficam entre 8,8% e 9,3%, e algumas consultorias chegam a 9,43%. Documentos do Comitê Gestor do IBS trabalham com uma alíquota padrão conjunta de IBS e CBS de 27,91% no regime pleno, da qual cerca de 9,21% seria CBS. São projeções, não percentuais definitivos.

Em 2027 e 2028 o IBS segue em fase de teste, a 0,1%, e a CBS é reduzida no mesmo 0,1 ponto. Para a construção, a conta prática é esta: com redução de 50%, uma CBS de 8,8% vira 4,4% sobre a obra ou a venda do imóvel; uma CBS de 9,3% vira 4,65%.

Simulação: construtora com obra de R$ 5 milhões em 2027

Pense numa construtora no Lucro Presumido, empreitada global com fornecimento de material e receita de R$ 5.000.000 em 2027. Hoje ela recolhe PIS e COFINS cumulativos (0,65% + 3%), sem direito a crédito.

Na CBS, o débito sai com a alíquota reduzida, e as compras tributadas geram crédito pela alíquota cheia do fornecedor. Montamos dois perfis. No primeiro, a obra tem R$ 2.200.000 em materiais, locação de equipamentos e subempreiteiros do regime regular. No segundo, a mão de obra é quase toda própria e os fornecedores são, em boa parte, do Simples Nacional, o que deixa só R$ 800.000 de compras com crédito integral.

Cenário	Débito	Crédito	Valor a pagar
Hoje: PIS/COFINS cumulativo (3,65%)	R$ 182.500	não há	R$ 182.500
CBS 8,8% (4,4% na obra), compras de R$ 2,2 mi	R$ 220.000	R$ 193.600	R$ 26.400
CBS 9,3% (4,65% na obra), compras de R$ 2,2 mi	R$ 232.500	R$ 204.600	R$ 27.900
CBS 8,8% (4,4% na obra), compras de R$ 800 mil	R$ 220.000	R$ 70.400	R$ 149.600
CBS 9,3% (4,65% na obra), compras de R$ 800 mil	R$ 232.500	R$ 74.400	R$ 158.100

A diferença entre 8,8% e 9,3% muda pouco o resultado: de R$ 1.500 a R$ 8.500 na mesma obra. Quem decide a conta é o volume de crédito: com a mesma receita, o valor a pagar varia de R$ 26 mil a R$ 158 mil conforme a cadeia de fornecedores. A simulação é simplificada: não considera o IBS de teste, a variação de preço dos insumos nem as regras de transição do RET. Ela mostra onde a construtora precisa olhar. O imposto de uma obra específica só sai com os números dela.

Por que o contrato assinado hoje já sente a mudança

A CBS é calculada “por fora”: o tributo aparece destacado e se soma ao preço, em vez de vir embutido como o PIS e a COFINS. Um contrato de obra fechado em 2026 com preço “cheio” e medições em 2027 pode deixar a construtora absorvendo um tributo que deveria ser repassado, ou repassando um valor que o cliente vai contestar. Tratamos desse ponto no post sobre contratos de obra na reforma tributária. Na prática, o contrato precisa de cláusula de reequilíbrio tributário e de critério claro para a medição que cair depois de 1º de janeiro.

Para a incorporadora, a conta inclui ainda o redutor social na venda de unidades residenciais novas e o tratamento do patrimônio de afetação no RET, que tem transição própria. É assunto para a apuração de cada empreendimento, como explicamos na página de contabilidade para incorporadoras.

A data de janeiro pode ser questionada?

Tributaristas já discutem esse ponto. A CBS é uma contribuição social, e a Constituição exige que contribuições só sejam cobradas 90 dias depois da lei que as institui ou aumenta (a chamada noventena). Artigos publicados em outubro, como um texto publicado no Conjur em 15/10, questionam se uma resolução do Senado aprovada em dezembro pode valer já em 1º de janeiro. Por enquanto o cronograma oficial está de pé, e nós recomendamos planejar 2027 com a CBS em vigor desde janeiro.

O que a construtora deve fazer até dezembro

1. Mapear os fornecedores pelo regime tributário. Quem é do Simples gera crédito menor, e isso entra na comparação de preço.
2. Rodar o orçamento de 2027 com duas alíquotas (8,8% e 9,3%) e trocar pelo número oficial assim que o Senado votar.
3. Revisar os contratos com medição em 2027 e incluir a cláusula tributária.
4. Testar o ERP e a emissão de notas com os campos de IBS e CBS, que já são exigidos desde 2026 (veja o cronograma da nota fiscal).
5. Reavaliar o regime de 2027. Com o fim do PIS/COFINS cumulativo, a comparação entre Lucro Presumido e Lucro Real muda de base.

Os números deste texto ajudam a entender a mecânica. A resposta para cada empresa depende do contrato, da composição de custo e do regime. A A1 Conta faz essa simulação para construtoras e incorporadoras com os dados reais da obra. Se você quer chegar a janeiro sabendo quanto a CBS vai pesar no seu caixa, fale com a nossa equipe e peça um diagnóstico.

Perguntas frequentes

A alíquota da CBS de 2027 já foi definida?

Não. A Receita entregou o modelo de cálculo ao TCU em 14 de setembro de 2026, o TCU tem até 30 de outubro para enviar a proposta ao Senado, e o Senado fixa a alíquota até 15 de dezembro. As estimativas que circulam, entre 8,8% e 9,3%, não são oficiais.

A construção civil paga a alíquota cheia da CBS?

Não. O art. 261 da LC nº 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis, o que inclui venda de imóveis, incorporação, loteamento e serviços de construção civil. Com uma CBS de 9%, por exemplo, a obra pagaria 4,5% antes dos créditos.

Os materiais comprados para a obra geram crédito de CBS?

Sim, desde que o fornecedor esteja no regime regular e a operação seja documentada com nota fiscal. O crédito corresponde à CBS destacada na compra. Fornecedores do Simples Nacional transferem crédito menor, e a mão de obra própria não gera crédito.

O PIS e a COFINS acabam mesmo em 2027?

Sim. Pela EC nº 132/2023 e pela LC nº 214/2025, o PIS e a COFINS são extintos em 1º de janeiro de 2027 e substituídos pela CBS. O IBS, que substituirá ICMS e ISS, segue em teste a 0,1% em 2027 e 2028 e sobe gradualmente a partir de 2029.

Preciso mudar os contratos de obra que já assinei?

Se houver medições ou recebimentos em 2027, vale revisar. Contratos sem cláusula tributária podem deixar a construtora arcando com a CBS ou gerar discussão com o cliente sobre o repasse. O ideal é fazer um aditivo antes da virada do ano.