Locação de imóveis e holdings na reforma tributária

Aluguel vai pagar IVA? Vai e essa é uma das mudanças mais subestimadas da reforma tributária. A Lei Complementar nº 214/2025 colocou a locação de imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS, alcançando não só imobiliárias e incorporadoras com renda recorrente, mas também pessoas físicas com carteira de imóveis. A boa notícia: há redução de 70% da alíquota, redutor social e limites de habitualidade que deixam muita gente de fora. A notícia estratégica: a estrutura em que o patrimônio está organizado CPF, holding, SPE nunca fez tanta diferença. Vamos aos números.

Locação entrou no jogo com alíquota reduzida

No regime específico de bens imóveis (arts. 251 a 271 da LC 214/2025), a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm redução de 70% da alíquota de IBS/CBS. Com a alíquota-padrão estimada entre 26,5% e 28%, a carga nominal sobre aluguéis fica entre 7,95% e 8,4%.

Na locação residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês, abatido da base de cálculo (art. 260) valor corrigido pelo IPCA desde janeiro de 2025. Em um aluguel de R$ 2.000, a base tributável cai para R$ 1.400; em aluguéis populares, o redutor elimina boa parte do imposto.

Pessoa física: quando o locador vira contribuinte

Nem todo proprietário entra no regime. Pelo art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física só se torna contribuinte de IBS/CBS na locação se, cumulativamente, no ano anterior: recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis e teve mais de 3 imóveis distintos alugados. Alternativamente, entra quem ultrapassar R$ 288 mil de receita de locação no próprio ano corrente.

Na venda, a PF vira contribuinte se alienar mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano, ou mais de 1 imóvel que ela própria construiu nos 5 anos anteriores regra que alcança o investidor que compra na planta para revender.

Simulação: aluguel de R$ 5.000 em três estruturas

Considere um imóvel residencial alugado por R$ 5.000/mês, no regime pleno, com alíquota de referência de 28% (redução de 70% → 8,4%):

Estrutura	IBS/CBS	Tributação da renda	Observações
PF abaixo dos limites (até 3 imóveis e R$ 240 mil/ano)	Não incide	IRPF (carnê-leão) até 27,5%	Fora do IVA; só imposto de renda
PF contribuinte (carteira grande)	≈ R$ 370/mês (8,4% sobre R$ 5.000 − R$ 600)	IRPF até 27,5%	Soma IVA + IRPF, sem créditos relevantes
Holding patrimonial (Lucro Presumido)	≈ R$ 370/mês, com direito a créditos (administração, manutenção por PJ)	IRPJ/CSLL + PIS/Cofins hoje na faixa de 11,33% a 14,53% da receita	Renda tributada mais baixa e créditos de IBS/CBS nos custos

Valores estimados e simplificados; alíquotas do IVA pendentes de fixação definitiva e redutor social corrigido pelo IPCA. A comparação completa exige olhar renda, sucessão e custos de estrutura caso a caso.

Holding: de conveniência a peça central

Antes da reforma, a holding patrimonial já se justificava por planejamento sucessório e pela diferença entre o IRPF de até 27,5% e a carga de locação na PJ. Com o IBS/CBS, ela ganha três funções novas:

• Aproveitar créditos: condomínio, administração predial, manutenção e reformas contratadas de PJ geram crédito de IBS/CBS para a holding despesas que no CPF são custo puro;
• Gerenciar os limites de habitualidade: a PF próxima dos gatilhos do art. 251 pode reorganizar a carteira antes de ser capturada pelo regime sem planejamento;
• Separar operações com reduções diferentes: locação (redução de 70%) e venda de imóveis (redução de 50%, com redutores de ajuste e social) têm regras próprias estruturas segregadas evitam contaminação e simplificam a apuração.

Para carteiras maiores e empreendimentos, a combinação com SPEs que detalhamos em SPEs e SCPs: como estruturar empreendimentos imobiliários continua sendo o desenho de referência.

Contratos antigos: atenção à transição

A LC 214/2025 prevê regras de transição específicas para contratos de locação firmados antes da sua publicação, com condições e prazos próprios conforme o tipo de locação. Se a sua carteira tem contratos longos assinados até o início de 2025, vale mapear quais podem permanecer em tratamento transitório a diferença de carga pode ser relevante e a janela de opção é limitada.

Perguntas frequentes

Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar IBS/CBS?

Não. A pessoa física só vira contribuinte se ultrapassar, cumulativamente, R$ 240 mil de receita anual de locação e mais de 3 imóveis alugados (ou R$ 288 mil no ano corrente). Abaixo disso, permanece apenas o IRPF sobre os aluguéis.

Qual é a alíquota de IBS/CBS sobre aluguel?

A locação tem redução de 70% sobre a alíquota padrão. Com a referência estimada de 26,5% a 28%, a carga nominal fica entre 7,95% e 8,4% e, na locação residencial, ainda se abate o redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês.

Holding patrimonial ainda vale a pena com a reforma?

Em muitos cenários, vale mais: além da economia na tributação da renda e do planejamento sucessório, a holding passa a aproveitar créditos de IBS/CBS sobre custos de administração e manutenção, o que o CPF não consegue fazer.

A holding paga IBS/CBS na venda de imóveis também?

Sim, com as regras da alienação: redução de 50% da alíquota, redutor de ajuste (que exclui o custo do terreno da base) e redutor social de R$ 100 mil na primeira venda de imóvel residencial novo.

Quando essas regras começam a valer para a locação?

A CBS entra em 2027 e o IBS avança entre 2029 e 2032, com regime pleno em 2033. Contratos de locação firmados antes da publicação da LC 214/2025 podem ter tratamento de transição específico o enquadramento deve ser avaliado contrato a contrato.

Estruturar patrimônio imobiliário é um dos trabalhos mais frequentes da A1 Conta: simulamos CPF × holding com as regras novas e cuidamos da contabilidade para holdings e da contabilidade para incorporadoras. Se a sua carteira de imóveis cresceu, fale com a nossa equipe antes que a reforma escolha a estrutura por você.