Reforma tributária e contratos de obra: onde mora o risco

Uma obra contratada hoje pode terminar em 2029, 2031, 2033. No caminho, PIS e COFINS deixam de existir, o ISS encolhe ano a ano e dois tributos novos IBS e CBS entram em cena. A pergunta que define a margem de quem constrói é simples: o seu contrato diz o que acontece com o preço quando o imposto muda no meio da obra? Na maioria dos contratos que analisamos, a resposta é não. Este artigo mostra onde mora o risco e o que escrever nos contratos para atravessar a transição da reforma tributária sem perder margem.

O imposto vai mudar no meio do seu contrato

O cronograma da Lei Complementar nº 214/2025 é longo por desenho e é exatamente isso que cria o problema contratual:

Período	O que muda	Risco para o contrato em execução
2026	Fase de testes: CBS 0,9% + IBS 0,1% destacados nas notas	Baixo mas obrigações acessórias já valem
2027–2028	CBS integral substitui PIS/COFINS	Preço fechado com 3,65% de PIS/COFINS passa a conviver com CBS de ~8,8% e créditos novos
2029–2032	IBS sobe (10% → 40% da alíquota), ISS desce na mesma proporção	Cada medição de cada ano tem composição tributária diferente
2033	Regime pleno: só IBS + CBS	Contratos antigos precificados no sistema velho

Um preço fechado em 2026 embute a carga tributária de 2026. Se a carga de 2029 for outra para mais ou para menos, alguém vai absorver a diferença: você ou o contratante. Sem cláusula, essa conversa vira litígio.

Reequilíbrio econômico-financeiro: seu direito, se estiver escrito

Em obras públicas, a Lei nº 14.133/2021 assegura a manutenção do equilíbrio econômico financeiro do contrato quando a criação ou alteração de tributos comprovadamente impacta os custos a reforma tributária é o caso de escola. Mas o reequilíbrio não é automático: exige demonstração técnica do impacto, medição a medição, com memória de cálculo.

Em contratos privados empreitadas, contratos de construção por administração, permutas com torna, vale o que estiver escrito. E é aí que entram as cláusulas que recomendamos revisar (ou incluir) ainda em 2026:

• Cláusula de reequilíbrio tributário: prevendo revisão do preço quando houver criação, majoração ou extinção de tributos incidentes sobre o objeto do contrato, com critério objetivo de cálculo;
• Preço aberto por composição: separar materiais, mão de obra e serviços na planilha contratual é essa segregação que permitirá demonstrar o impacto real de IBS/CBS e créditos;
• Cláusula de repasse de créditos: em contratos B2B, o tomador vai exigir nota com destaque correto para aproveitar crédito; o contrato deve prever a obrigação e o efeito no preço;
• Regra para o split payment: quando o mecanismo entrar, o valor do tributo será retido na liquidação financeira cronogramas de desembolso e garantias precisam refletir o recebimento líquido.

Medições: o detalhe que vale dinheiro

Na construção, o fato gerador acompanha a execução: cada medição é uma operação. Isso significa que uma mesma obra pode ter medições tributadas por três sistemas diferentes ao longo da transição. Duas providências práticas:

1. Amarre medição, nota fiscal e competência tributária o contrato deve definir claramente quando a receita é reconhecida e faturada, porque é isso que determina qual regime incide sobre cada parcela;
2. Guarde a memória de cálculo da proposta a composição tributária original é a base de qualquer pleito de reequilíbrio futuro. Proposta sem memória de cálculo é pleito sem prova.

Esse cuidado documental é o mesmo que sustenta a apuração de resultado por obra tema que tratamos em POC: como apurar o lucro imobiliário por obra.

Quem se antecipa, negocia; quem espera, litiga

A transição 2027–2033 vai separar as empresas em dois grupos: as que chegam à mesa de negociação com simulação de carga por fase da obra e cláusulas redigidas e as que vão descobrir o problema na primeira medição de 2027. Nos contratos públicos, o pleito de reequilíbrio bem documentado tende a ser deferido; nos privados, a renegociação é muito mais barata antes da assinatura do que depois do conflito. Já explicamos o panorama geral da reforma no setor em Reforma Tributária: o que muda para a construção civil este é o momento de descer ao nível do contrato.

Perguntas frequentes

Contratos assinados antes da reforma continuam válidos?

Sim. O que muda é a tributação incidente sobre as operações executadas a partir de cada fase da transição. Por isso o risco não está na validade do contrato, e sim no preço: a carga embutida na proposta pode não corresponder à carga vigente na execução.

Obra pública tem direito a reequilíbrio por causa da reforma?

A Lei nº 14.133/2021 assegura o reequilíbrio econômico-financeiro quando alteração de tributos impacta comprovadamente o contrato. O pleito exige demonstração técnica do impacto, com composição de custos e memória de cálculo não é automático.

O que é a cláusula de reequilíbrio tributário?

É a cláusula que prevê revisão do preço contratual em caso de criação, majoração ou extinção de tributos sobre o objeto do contrato, com critério objetivo de apuração. Em contratos longos de construção, ela é a principal proteção da margem durante a transição do IBS/CBS.

Como o split payment afeta os recebimentos da obra?

O valor de IBS/CBS será segregado na liquidação financeira e repassado direto ao fisco a empresa recebe o líquido. Fluxos de caixa, cronogramas de desembolso e covenants de financiamento devem ser recalculados com essa premissa.

Quando devo revisar os contratos?

Agora. Contratos assinados em 2026 com vigência além de 2027 já atravessam a primeira mudança (CBS no lugar de PIS/COFINS). Quanto mais longa a obra, maior a urgência da cláusula.

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