NF-e ABI: quem emite a nota de venda de imóveis em 2026

NF-e ABI é a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, o documento fiscal modelo 77 criado pela reforma tributária para registrar a venda de imóveis. A partir de 1º de dezembro de 2026, incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs no regime regular do IBS e da CBS passam a emitir essa nota em cada alienação, conforme o cronograma do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. Optantes do Simples Nacional e pessoas físicas enquadradas como contribuintes entram em 1º de janeiro de 2027.

O assunto ganhou prazo nas últimas semanas. O portal nacional do documento publicou o manual de orientação (MOC 1.00) em 25 de agosto e o pacote de schemas XML em 1º de setembro de 2026. O leiaute ainda está em minuta, mas já dá para começar a preparação. Faltam dois meses, e a maioria das incorporadoras nunca emitiu nota fiscal por vender um apartamento.

Por que a venda de imóvel passa a ter nota fiscal

Hoje a venda de um imóvel é documentada por contrato, escritura e registro. Não existe nota fiscal porque PIS, Cofins, IRPJ e CSLL são apurados sobre a receita contábil. A Lei Complementar nº 214/2025 mudou essa lógica. O art. 252 coloca a alienação de imóveis, inclusive por incorporação e loteamento, no campo de incidência do IBS e da CBS, e o art. 60 obriga o contribuinte a emitir documento fiscal eletrônico em toda operação, mesmo as isentas.

A NF-e ABI amarra, em um único XML assinado digitalmente, o imóvel (identificado pelo CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro), o vendedor, o comprador, o valor e a forma de pagamento. O Fisco passa a acompanhar cada unidade do lançamento à última parcela. Escritura, registro e ITBI continuam existindo.

Quem emite e a partir de quando

A obrigação é sempre do alienante, quem vende. O comprador não emite nada. A tabela resume o cronograma e as hipóteses da LC nº 214/2025:

Quem vende	Obrigatório a partir de	Exemplos
Pessoa jurídica no regime regular de IBS e CBS	1º/12/2026	Incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs no Lucro Presumido ou Real
Pessoa jurídica no Simples Nacional	1º/1/2027	Pequenas construtoras e loteadoras optantes do Simples
Pessoa física contribuinte (art. 251)	1º/1/2027	Quem vendeu mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, ou mais de 1 imóvel construído por conta própria nos 5 anos anteriores, ou aluga mais de 3 imóveis com receita acima de R$ 240 mil por ano
Pessoa física fora desses limites	Não emite	Venda eventual do próprio apartamento ou terreno

Um detalhe que pega muitos sócios de holding: os limites de pessoa física valem para cada CPF. Quem mantém parte do patrimônio fora da holding e ultrapassa esses limites também vira contribuinte, a partir de 2027.

Quais operações geram a nota

• Venda de unidades de incorporação, de lotes e de terrenos, novos ou usados.
• Promessa de compra e venda. Pelo art. 254, o fato gerador ocorre na celebração do contrato, mesmo por promessa ou reserva com princípio de pagamento. A nota nasce antes da escritura.
• Cessão onerosa de direitos, como a cessão de contrato de unidade na planta.
• Dação em pagamento e integralização de imóvel no capital de uma empresa.
• Permuta. A troca em si não sofre IBS e CBS (art. 252, § 2º), mas a torna, o valor pago em dinheiro para equilibrar a troca, é tributada e documentada.

Para incorporadoras há uma regra própria no art. 262: o IBS e a CBS sobre a venda das unidades são devidos a cada pagamento, em vez de uma única vez na assinatura. O documento fiscal acompanha esse fluxo, o que exige integração entre contrato, financeiro e emissor.

Nota de teste em 2026, tributo de verdade em 2027

Durante 2026, IBS e CBS aparecem nas notas com alíquotas de teste de 0,1% e 0,9%, e quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento. Quem não emite perde a dispensa e fica sujeito a multa. A partir de 2027 a CBS passa a ser cobrada de verdade, no lugar de PIS e Cofins, e três mecanismos da LC nº 214/2025 definem quanto a incorporadora vai pagar:

1. Alíquota reduzida em 50% (art. 261) para alienação de imóveis. A alíquota de referência ainda será fixada. As estimativas do Ministério da Fazenda ficam entre 26,5% e 28% somando IBS e CBS, o que colocaria a venda de imóveis perto de 14%. Trate como estimativa.
2. Redutor social (art. 259): R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, deduzidos da base de cálculo uma única vez por imóvel.
3. Redutor de ajuste (art. 257): a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel do contribuinte ganha um valor vinculado, em regra o custo de aquisição corrigido pelo IPCA, que reduz a base na venda. Na prática, o tributo recai sobre a valorização do imóvel em vez do preço cheio.

Simulação: apartamento novo de R$ 500 mil

Uma incorporadora vende uma unidade residencial nova por R$ 500 mil em 2027. Com o redutor social, a base cai para R$ 400 mil. Aplicando a alíquota estimada de 14%, o IBS e a CBS brutos seriam de R$ 56 mil, antes dos créditos sobre materiais e serviços da obra, que ainda abatem esse valor. Num lote residencial de R$ 150 mil, o redutor de R$ 30 mil leva a base para R$ 120 mil e o tributo bruto estimado para R$ 16,8 mil. Os números mudam com a alíquota definitiva, com o redutor de ajuste do terreno e com os créditos da obra, e é aí que a conta de cada empreendimento precisa ser feita caso a caso.

Quem opera no RET tem uma saída de transição. O art. 485 permite às incorporações com patrimônio de afetação e opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 recolher IBS e CBS em 2,08% da receita mensal. Loteamentos registrados antes da mesma data podem optar por 3,65% (art. 486). Nos dois casos a NF-e ABI continua obrigatória. Comparamos os regimes no post IBS e CBS na incorporação imobiliária.

Checklist para chegar em dezembro pronto

1. Obtenha o CIB de cada unidade. Empreendimentos com matrícula-mãe e unidades sem individualização precisam resolver isso antes.
2. Revise o cadastro de compradores: CPF ou CNPJ, endereço e dados do contrato corretos no sistema, não só na pasta do jurídico.
3. Confirme com o fornecedor do ERP se ele já lê o pacote de schemas 1.00 do modelo 77 e quando terá ambiente de homologação.
4. Ligue o contrato ao financeiro. Sinal, parcelas e chaves precisam gerar registros fiscais coerentes com o que foi assinado.
5. Decida o regime do empreendimento, RET de transição ou regime regular, antes da primeira nota. A escolha muda a alíquota e o direito a créditos.
6. Documente o custo de aquisição de cada terreno e unidade em estoque. O redutor de ajuste de 2027 depende desse histórico.

Esse trabalho cruza jurídico, comercial, financeiro e contabilidade. A A1 Conta já vem preparando incorporadoras e holdings imobiliárias para as ondas anteriores, descritas em IBS e CBS na nota fiscal: cronograma para construtoras.

Perguntas frequentes

A NF-e ABI substitui a escritura ou o ITBI?

Não. Ela é um documento fiscal da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, emitido pelo vendedor. Escritura, registro na matrícula e ITBI municipal continuam existindo.

Quem vende um único imóvel como pessoa física precisa emitir?

Não, se ficar dentro dos limites do art. 251 da LC nº 214/2025: até 3 imóveis distintos por ano e até 1 imóvel construído por conta própria nos 5 anos anteriores. Quem ultrapassa vira contribuinte e emite a partir de 1º de janeiro de 2027.

A nota é emitida na escritura ou no contrato?

No contrato. O art. 254 considera ocorrido o fato gerador na celebração do ato de alienação, inclusive por promessa de compra e venda. Na incorporação, o tributo é devido a cada pagamento (art. 262), e o documento acompanha as parcelas.

Incorporadora no RET também precisa emitir a NF-e ABI?

Sim. A opção de transição do art. 485, com recolhimento de 2,08% da receita mensal, muda só a forma de calcular o tributo. A obrigação de emitir o documento fiscal em cada alienação continua.

Como a A1 Conta pode ajudar

Dois meses são pouco para quem ainda não mapeou quais unidades, contratos e sócios entram na regra. A A1 Conta faz esse diagnóstico para incorporadoras, loteadoras e holdings, com enquadramento de cada empreendimento, escolha do regime e simulação do IBS e da CBS com os redutores aplicáveis. Fale com a nossa equipe e chegue em 1º de dezembro com a primeira NF-e ABI pronta para sair.